상속만 받으면 끝인 줄 알았는데, 왜 이런 피해가 있는 거죠?

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의외로 이런 문의가 많이 옵니다.

형제들끼리 분쟁도 없고, 상속이 원활하게 진행됐다고 생각했는데

예상치 못한 피해, 아니 오히려 상속을 받느니만 못한 결과가 되셨다는 건데요.

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사연을 들어보면 정말 기본적이고, 사소한 정보를

놓쳐서 생긴 결과들이어서 제가 다 안타까울 때가 많습니다.

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어쩌면 누구나 놓치기 쉽고, 전문가들도 자주 간과하지만

놓치게 되면 큰 피해를 입을 수 있는 상속 절차의 디테일.

만약 지금 상속 상황에 놓여 있으시다면

지금부터 알려드리는 '악마의 디테일'까지 참고하셔야 피해를 입지 않습니다.

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금전뿐 아니라 토지나 건물, 주택 등 부동산을 상속받았을 때 등기하는 것을 상속등기를 한다고 합니다.

‘상속등기를 해야 소유권을 얻을 수 있는 건가요?’

아닙니다. 상속등기와 소유권은 별개입니다.

상속을 받기만 해도 등기 없이 상속인의 소유로 인정되며, 제3자에게 주장하거나 대항할 수도 있어요.

다만, 등기를 하지 않으면 몇 가지 불편한 상황들이 발생하는데요.

가령 건물인 경우에 피상속인이 임대 중이었다면 임대차 관리나 임대 소득 관리 등을 원활하게 하기 위해 상속등기를 하여 명의를 바꾸는 것이 좋습니다.

만약 부동산에 근저당이 잡혀 있다면 상환기간 만료가 다가오거나 대출 연장을 해야 할 때 소유자가 동의해야 하니 상속등기를 위해 소유자 명의를 바꿔두어야 하고요.

무엇보다 상속등기를 하지 않으면 부동산의 소유권은 인정받을 수 있지만 처분할 권한은 가지지 못하기 때문에 소유권이전등기를 완료해야 처분할 수 있어요.

‘그럼 상속등기는 언제 해야 할까?’

정해진 시점이나 법적인 기간의 제한은 없습니다.

만약 처분 계획이나, 임대차 관리, 대출 관리 등을 하지 않아도 되는 상황이라면 상속등기를 서둘러야 할 이유는 없습니다.

다만, 소유자는 ‘나’이지만, 명의는 여전히 피상속인의 명의로 되어 있을 뿐 불이익은 없는 것이죠.

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‘법적으로 정해진 기간이 없다면서, 상속등기기간은 무엇이냐?’ 궁금하실 텐데요.

결론부터 말씀드리면, 법적 제한이나 필수사항은 아니지만, ‘세금’ 문제가 걸려있기 때문이에요.

법적인 절차를 서두르지 않아도 된다고 해서 세금까지 미뤄도 되는 것은 아니거든요.

상속을 받았으니 상속세, 부동산을 취득했으니 취득세를 내야 하는데, 이는 상속인이 국내 거주 중일 경우 피상속인이 사망한 달의 말일부터 6개월 내, 해외 거주 중이면 9개월 내에 신고해야 해요.

이 세금 신고를 위한 등기기간을 놓치면 가산세 폭탄을 맞을 위험이 있는데, 이 때문에 문의하시는 분들이 많으시거든요.

간혹 인터넷 정보나 다른 곳에서 상담을 받으셨을 때 등기는 나중에 해도 된다는 말만 믿고 일상생활을 하시다 갑자기 가산세 폭탄을 맞게 되니 당황스러우실만하죠.

지금 생각나는 사례가 작년에 문의를 주셨던 한 의뢰인의 사연인데요.

사연을 들어보니 법을 잘 아는 지인이 상속등기기간은 따로 없으니 편할 때 하면 된다고 해서 내버렸둬가 가산세 폭탄을 맞게 생겼다는 것이었죠.

저에게 처음부터 의뢰를 주셨던 고객은 아니셨지만, 사안이 급해 보여 협업하는 세무 쪽으로 연결해 드려 소명을 통해 추징을 피할 수 있도록 도와드렸던 기억이 납니다.

그래서 전 상속 관련으로 상담 오시는 분들에게, 법적 절차뿐 아니라 관련이 있다면 세무상 유의사항까지 함께 처음부터 설명해 드리고 있어요.

‘변호사가 법적 내용만 설명하면 되지 않느냐’라고도 할 수 있지만, 의뢰인들에겐 모든 게 유기적으로 연관된 것이기 때문에 전문가라면 이런 디테일까지 챙기는 게 맞거든요.

그런데 이 상속등기가 혼자 하기엔 생각보다 복잡하다고 느끼실 수도 있습니다.

단독으로 상속받았을 때, 여러 공동상속인이 상속받았을 때 상황에 따라 등기 절차와 방식이 다르거든요.

우선 단독으로 신청할 때 절차 자체는 그리 복잡하지 않아요.

신청 서류를 준비해서 부동산이 소재한 관할 등기소에 가서 신청하면 되는데요.

취득세를 납부해야만 등기를 할 수 있기 때문에 취득세 납부확인서를 포함해, 상속 관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 기본 증명서, 등초본 등과 건축물대장 등을 함께 준비해 등기소에 가서 진행하면 됩니다.

문제는 공동상속을 받아 공동명의로 각자의 상속분에 따라서 이전등기를 해야 하는 상황인데요.

협의분할에 의한 상속등기로 진행할 수 있는 경우더라도 추후 상속 비율을 변경하게 되는 상황이 발생하면 전원의 동의에 따라 재협의 분할과 경정등기를 진행해야 하는데요.

만약 변경 지분에 이미 근저당이나 가압류가 있다면 이런 후속 절차마저 어려워질 수도 있습니다.

또한 경정등기가 가능한 상황일 때도 이전 상속분보다 초과해서 더 받게 되는 경우엔 증여세, 취득세가 다시 발생하는 상황이 되죠.

한편, 협의가 원활하지 못해 한 명이라도 반대하는 상황이라면 우선 등기를 원하는 상속인이 자신의 법정상속분에 맞게 임시로 상속등기를 신청할 수 있는데요.

이 땐 본인 지분만 신청하면 안 되고, 나머지 상속인 전원의 지분도 같이 상속등기하고, 취득세 및 등기비용도 같이 낸 뒤 나중에 비용을 청구하면 됩니다.

만약 끝까지 협의가 되지 않는다면 상속재산분할 청구소송을 통해 상속분을 확정받은 후에 등기를 진행해야 합니다.

상속은 상속인이 여러 명일 땐 이해관계와 감정적인 고려부터, 기여도, 사전 증여 등 다양한 변수를 따져야 하며, 상속 이후 펼쳐질 상황들까지 변수에 포함해야 합니다.

그래서 저는 상속 사건이 들어오면 단순, 신속을 추구하기보다는 ‘한 번에 제대로 끝내는 상속’을 추구합니다.

두 번, 세 번 감정싸움을 한다거나, 재분할하거나, 세금을 재신고하는 상황을 만들어드리면 안 되니까요.

그러려면 기여도 분석, 부동산 물건 분석, 세금 문제 등 여러 면에 능통해야 하니 상속 사건은 사실상 고수가 아니고선 쉽게 풀어나가기 힘듭니다.

이 글을 보신 분들은 손해를 보지 않고 상속 절차와 등기까지 무사히 마치실 수 있기를 바랍니다.

FROM. 이혼·가사 전문 변호사 전지민 변호사