형제간에 힘들게 얘기 끝냈는데,

돌아가시고 나서 보니 몰랐던 토지가 있었어요.

형제들끼리 잘 이야기를 끝냈다고 생각했는데,

막상 고인께서 돌아가시고 나서 보니 몰랐던 재산이 있었다면?

이런 경우, 마냥 좋아할 일이 아닙니다.

자칫 잘못하면 세금 폭탄으로 돌아올 수도 있거든요.

왜 이런 일이 생기냐고요?

토지상속절차에서 가장 기본적인 ‘이것’을

처음부터 제대로 챙기지 않아서 그렇습니다.

​

상담을 하다 보면 이런 경우들이 있습니다.

'아버지에게 토지가 있다는 사실을... 돌아가신 후 알게 되었습니다'

'생전에 빚이 있으셨는지 전혀 몰랐는데... 어떻게 하면 좋을까요?'

이럴 때 어떻게 해야 할지 난감해 하시는 분들이 많은데요.

새로운 재산이 나타나면 좋은 것 아니냐고요?

글쎄요. 상속 재산에 대해 상속인들 간에 이미 협의를 다 끝냈는데 또 다른 숙제가 덜컥 나타난다면, 누가 마냥 좋아만 할 수 있을까요?

또, 당장 취득세나 상속세 낼 현금이 없는데 새로운 상속재산이 나타난다면?

여러모로 골치가 아플 수밖에 없죠.

토지상속절차는 재산 가액도 크고, 분할 방법도 복잡합니다.

때문에 일반 재산보다 처음부터 꼼꼼하게 챙겨야 깔끔하게 마무리할 수 있는데요.

가장 먼저 해야 할 일은 모든 상속 절차가 그렇듯 고인의 모든 자산을 정확하게 파악하는 겁니다.

상속 재산은 정부 24의 안심 상속 원스톱 서비스 조회를 통해 간편하게 조회할 수 있어요.

저는 의뢰인들께 금융기관의 피상속인 명의 자산 조회도 해 보시라고 추천드리는 편입니다.

또, 부동산의 경우 원스톱 조회만 믿지 마시고 등기부 등본 조회도 따로 확인해 보라고 말씀드려요.

안심 상속 원스톱 서비스에 모든 재산이 정확히 전부 조회되면 좋겠지만, 누락되는 경우도 생각보다 많습니다.

만에 하나라도 그게 내 경우가 된다면? 일이 잘못될 확률은 100%인 셈이죠.

그러니, 여러 가지 방법으로 크로스체크해 봐야 진짜로 안심할 수 있습니다.

그리고 토지상속절차에서 또 한 가지 체크하셔야 하는 사항이 있어요.

토지, 특히 농지나 시골에 있는 땅을 상속받을 경우 등기가 되어 있는지 확인하셔야 합니다.

미등기 토지의 경우, 토지를 매도하거나, 국가로부터 수용이나 보상금 지급이 될 때 문제가 생길 수 있어요.

미등기 토지는 매매를 할 수도 없고, 보상금을 받을 수도 없기 때문에 보존 등기를 한 후 토지에 대한 분할을 논의하시는 것이 좋습니다.

토지와 건물과 같은 부동산의 경우, 상속 방법은 크게 세 가지로 구분됩니다.

당장 현금이 필요한 상속인이라면 토지를 현재 시가로 매각해서 현금으로 나누자고 할 수 있고요. (1. 매각 후 분배)

그렇지 않다면 토지 그 자체를 나눠서 소유하는 방법도 있습니다. (2. 현물 분할)

아니면, 한 사람이 토지를 혼자 온전히 소유하고 다른 가족의 몫은 돈으로 나눠주는 방식도 있고요. (3. 가치 환산 후 분할)

저는 의뢰인들께 설명드릴 때 이렇게 말씀드려요.

‘결국 나누는 것이 핵심이에요. 부동산 그 자체로 나눌지, 부동산을 팔아서 돈으로 나눌지에 따라 방법과 시기가 약간 달라지는 거죠.’

그리고 어떤 식으로 나누든 꼭! 챙기셔야 하는 것이 있습니다.

바로 ‘재산분할협의서’인데요.

실무에서 보면, 토지상속절차에서 정말 중요한 이 ‘재산분할협의서’를 소홀히 하셔서 나중에 문제가 되는 경우가 많습니다.

공동상속인들이 친족관계이기 때문에 이런 일이 벌어지는 건데요.

좋은 게 좋은 거다, 가족끼리 합의했으니까 된 거겠지,라고 편하게 생각하고 넘어가는 경우가 많거든요.

그러나 후에 공동 상속인 중 한 명이라도 말을 바꾸면 문제가 심각해질 수 있어요.

세금과 관련한 사항을 어떻게 처리할지 다 정해 놨는데, 논의 자체가 원점으로 돌아가게 될 수 있고요.

상속과 관련한 절차 전체가 늦어지게 되면서, 심각할 경우 가산세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

그렇기 때문에 협의를 할 경우, 재산분할의 방식과 내용을 반드시 서류상으로 작성하고, ‘모든 상속인의 서명’까지 빠짐없이 기입해야 합니다.

그렇게 작성한 재산분할협의서는 법적인 구속력을 가지게 됩니다. 쉽게 말해, 나중에 말을 바꿀 수 없다는 뜻입니다.

의뢰인께서는 어머니께서 돌아가시고 남은 재산 분할 때문에 상담을 하러 오셨어요.

어머니를 찾아뵙지도, 병간호에도 신경 쓰지 않던 장남이 오랜 시간 홀로 병간호를 해 왔던 의뢰인과 똑같은 상속 재산 지분을 요구하고 나서며 형제간 갈등이 심해지셨다고 하셨습니다.

하지만 형제간 지나친 법적 다툼은 원치 않으셔서, 저 또한 협의를 목표로 대화를 시도했는데요.

알고 보니, 장남의 경우 개인 채무 때문에 조금이라도 더 많은 재산을 분할 받고자 과다한 지분을 주장했던 거였어요.

저는 장남에게 재판으로 진행할 경우 시간은 시간대로 들고 분할에 있어서도 결코 유리하지 않을 것이라고 설득했습니다.

다행히 장남은 저의 설득을 받아들였고, 다른 형제들도 의뢰인이 가장 많은 재산을 분할 받기로 협의하는데 동의하였습니다.

이후 저는 형제들이 말을 바꿀 수 없도록 최대한 빨리 재산분할 협의서를 작성하여 형제들 모두의 서명을 받아 두었어요.

그러면서 혹시나 하는 마음에 고인께서 오랫동안 사셨던 지역의 건축물대장도 확인해 보았습니다.

의뢰인의 어머니께서 생전 지나가는 말로, 시골에 아버지 이름으로 된 땅이 조금 있다고 말씀하셨다고 했거든요.

하지만 다시 여쭤보니 기억나지 않는다고 하셨고, 혹시나 해서 의뢰인도 찾아봤지만 부모님 명의로 된 땅은 없었다고 합니다.

그런데, 오랜 기간 상속 절차를 상담해 온 변호사로서 아무래도 확인을 해 봐야겠다는 생각이 들더군요.

시골 어르신들의 경우, 위에서 말씀드렸던 것처럼 등기되지 않은 농지나 주택을 소유하고 있는 경우가 생각보다 많으시거든요.

FROM. 이혼·가사 전문 변호사 전지민 변호사